Kinh nghiệm

Pháp lý đầy đủ của dự án đất nền rất quan trọng. Do vậy, kiểm tra pháp lý dự án đất nền là việc cần thiết phải làm trước khi mua bán, giao dịch. Đây là cách để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn trước pháp luật. Trong các loại hình đầu tư bất động sản (BĐS), có lẽ đất nền là phân khúc được đánh giá là có sức hút nhiều nhất trên thị trường. Tuy nhiên, các dự án đưa ra để thực hiện mua bán, giao dịch phải đảm bảo đầy đủ pháp lý dự án theo quy định pháp luật hiện hành. Vậy làm sao để biết được dự án đất nền có đủ tính pháp lý hay không? Có thể kiểm tra tính pháp lý dự án đất nền bằng những cách nào? Địa ốc Kiến Hưng xin chia sẻ 5 cách kiểm tra pháp lý dự án đất nền đơn giản, chính xác mà mọi người không nên bỏ qua.

1)    Tự mình tìm hiểu

Cách này là cách mà bạn phải tự mình tìm hiểu, quan sát, kiểm tra tất tần tật thông tin liên quan đến dự án đó. Bạn không nên vội vàng nghe theo những gì bên bán hoặc môi giới “chiêu dụ”. Điều trước tiên, bạn phải xác định được tính pháp lý của dự án đang cần mua trước khi đặt bút ký kết hợp đồng giao dịch. Các lưu ý sau đây, sẽ giúp bạn kiểm tra pháp lý dự án đất nền có đủ điều kiện để bán hay không.

Lưu ý 1: Trong kiểm tra pháp lý dự án đất nền:

Không ít trường hợp kẻ xấu dùng chiêu trò đứng ra ký kết hợp đồng mua bán. Khi được yêu cầu cung cấp giấy tờ để kiểm tra thì họ không cung cấp được. Nếu có, thì là những văn bản không liên quan hoặc làm giả. Vì vậy, bạn nên yêu cầu bên bán hoặc môi giới cung cấp hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án bao gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án, Quyết định giao đất, Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Qua đó, người mua sẽ xác minh được chủ đầu tư dự án và người có quyền ký kết hợp đồng theo đúng quy định.

Lưu ý 2: Trong kiểm tra pháp lý dự án đất nền:

Nên yêu cầu được xem bản quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 (đối với dự án bắt buộc phải có theo quy định) đã được phê duyệt trước đó. Quyết định sẽ thể hiện được nội dung quy hoạch chung, quy hoạch từng phân khu. Bao gồm bố trí chi tiết các công trình trên đất, từng ranh giới lô đất và hạ tầng kỹ thuật. Qua đó, người mua sẽ xác định được lô đất mình đang muốn mua nằm ở khu vực nào, vị trí nào của dự án.

Lưu ý 3: Trong kiểm tra pháp lý dự án đất nền:

Kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng về chất lượng, số lượng, vị trí phải khớp với nội dung bản quy hoạch 1/500 đã được duyệt. Văn bản nghiệm thu sẽ do địa phương nơi có dự án thực hiện xác nhận, đóng dấu nếu hoàn tất đúng quy định. Lưu ý về cơ quan nghiệm thu không phải là đơn vị tư nhân được chủ đầu tư thuê để thực hiện. Thực tế vẫn có trường hợp để “dụ” được khách hàng một cách chuyên nghiệp, tinh vi hơn thì họ còn dùng dấu mộc giả cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý 4: Trong kiểm tra pháp lý dự án đất nền:

Đến tận nơi để khảo sát, kiểm tra thực tế dự án có phù hợp với quyết định quy hoạch trước đó hay không. Về kết cấu hạ tầng, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội phải đảm bảo quy hoạch 1/500. Đã có nhiều trường hợp dự án ma, dự án không chính chủ được rao bán khắp nơi và có người gặp phải. Lúc người bán giới thiệu thì dự án nằm ở vị trí này nhưng khi đến khảo sát thực tế thì lại dẫn ra một dự án ở nơi khác. Để tránh được chiêu trò này, bạn phải nắm rõ vị trí, địa chỉ, số thửa chính xác theo bản quy hoạch kết hợp việc xác minh với người dân địa phương, cơ quan thẩm quyền để đảm bảo hơn.

Lưu ý 5: Trong kiểm tra pháp lý dự án đất nền:

Yêu cầu người bán chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định hay chưa. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đóng thuế đất, lệ phí liên quan đất đai khác. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ này thì dự án không đủ điều kiện để thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Chỉ khi xác định được chủ đầu tư đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì hãy tiếp tục quá trình trao đổi.

Lưu ý 6: Trong kiểm tra pháp lý dự án đất nền:

Kiểm tra tình trạng tranh chấp, tài sản có bị kê biên hay không. Vì không ít trường hợp chủ đầu đủ điều kiện bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị vướng tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Để chắc chắn điều này, bạn có thể tra cứu thông tin từ internet, tìm đến Văn phòng đăng ký đất đai để xác thực. Cách này sẽ đòi hỏi người mua sẽ phải mất nhiều thời gian để tìm hiểu và học hỏi nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý dự án. Nhưng ngày nay, công nghệ internet phát triển, sẽ không khó để bạn nắm vững các quy định này. Trong kinh doanh BĐS, giải pháp an toàn luôn là hướng đi ưu tiên hàng đầu chúng ta nên lựa chọn. Đừng vội vàng nhìn thấy lợi ích trước mắt mà tự mình rơi vào bẫy được người khác giăng sẵn đón chờ.

2)    Kiểm tra pháp lý dự án đất nền qua ngân hàng.

Một trong những cách phổ biến và thông dụng hiện nay là kiểm tra pháp lý dự án đất nền thông qua ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ rà soát, soi từng chi tiết pháp lý của dự án để tránh tiềm ẩn rủi ro, nỗi lo nợ xấu. Người mua có thể chủ động đến vay vốn để mua đất. Khi đó, quyết định cho vay hay không của ngân hàng sẽ là thông tin quan trọng để bạn xem xét. Nếu họ đồng ý cho vay tức là pháp lý dự án được đảm bảo đầy đủ theo quy định. Còn họ từ chối việc cho vay là do pháp lý dự án có gì đó mập mờ, tiềm ẩn rủi ro cao. Lúc này, bạn hãy cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định mua dự án. Vì không biết sau đó sẽ gặp phải những rắc rối như thế nào.

3)    Tìm đến sự hỗ trợ của luật sư, chuyên gia.

Để kiểm tra pháp lý dự án đất nền bạn đang chuẩn bị mua, bạn có thể nhờ đến sự hỗ trợ của các chuyên gia hay luật sư. Vì bạn không rõ hoặc không có thời gian để tự mình tìm hiểu, thì sự hiểu biết về pháp luật của họ sẽ cung cấp nhiều thông tin có độ chính xác cao. Tuy nhiên, cách này bạn sẽ phải bỏ ra một phần chi phí. Trong quá trình trao đổi trước khi ký kết hợp đồng, bạn có thể đi cùng luật sư đến để gặp trực tiếp với người bán. Họ sẽ giúp bạn kiểm tra đầy đủ thông tin thủ tục hành chính ngay từ đầu để đưa ra những lời khuyên kịp thời, tốt nhất có thể. Trước khi mua, họ sẽ giúp bạn rà soát pháp lý phòng ngừa rủi ro, hỗ trợ thương lượng hợp đồng, bảo vệ quyền lợi của bạn. Còn sau khi mua, họ theo dõi, kiểm tra, giám, sát việc thực hiện nghĩa vụ, cam kết giữa các bên.

4)    Tìm hiểu qua cơ quan chức năng có thẩm quyền

Thông qua cơ quan chức năng, người mua có thể nhanh chóng kiểm tra được tính pháp lý của dự án một cách chính xác, dễ dàng. Việc này cũng không mất quá nhiều thời gian, công sức. Nhưng đổi lại là sự an toàn, đảm bảo khi bạn thực hiện mua bán, giao dịch. Thực tế hiện nay có nhiều dự án ma, dự án lừa đảo hoạt động với vỏ bọc rất khó để phát hiện ra nếu bạn là người chưa có nhiều kinh nghiệm. Nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các địa phương đều hỗ trợ nhiệt tình cho người dân khi có yêu cầu kiểm tra pháp lý.

5)    Sử dụng dịch vụ kiểm tra pháp lý dự án đất nền.

Hiện nay, thị trường BĐS phát triển tương đối mạnh mẽ, nhu cầu mua nhà, đất không ngừng tăng cao. Đi cùng với sự phát triển đó là sự xuất hiện này càng nhiều của các dự án ma, không rõ pháp lý. Để giúp người mua có thể giải quyết được những vướng mắc trong khi tìm hiểu các thủ tục đầy đủ của một dự án BĐS thì nhiều công ty luật, công ty chuyên về BĐS có cung cấp dịch vụ pháp lý dự án rất hữu ích để tham khảo. Qua đó, người mua sẽ có cái nhìn tốt hơn về bất kỳ dự án nào mà mình nhắm tới.