Cẩm nang đầu tư và mua bán bất động sản

Tỷ suất sinh lời (Cap rate) là gì?

Định nghĩa: Nếu bạn mua một tài sản bằng tiền mặt, tỷ suất sinh lời là tỷ lệ lợi nhuân của bạn là  x%/năm sau khi trừ đi toàn bộ chi phí. Trong đó:

• Tiền mặt:Chỉ tính giá trị tiền mặt, không tính đến thế chấp
• Lợi nhuận hàng năm: Lợi nhuận dự kiến tài sản có thể đem lại mỗi năm
• Chi phí: Toàn bộ chi phí liên quan đến tài sản

Sử dụng tỷ suất sinh lời như nào?

Tỷ suất sinh lời được sử dụng hầu hết cho các tài sản tạo thu nhập thu động như nhà cho thuê, mặt bằng cho thuê...., đưa ra một thước đo bằng con số để bạn đánh giá món đầu tư của mình. Ví dụ Tài sản A: Giá cho thuê: 10tr/tháng. Mua với số tiền: 1 tỷ 800 triệu (giả sử chi phí bằng 0) Tài sản B: Giá cho thuê: 14tr/tháng. Mua với số tiền:2 tỷ 200 triệu Thoạt nhìn khó có thể thấy tài sản nào có lợi hơn cho nhà đầu tư. Từ khía cạnh tổng giá tri, tài sản A giá rẻ hơn B rất nhiều, trong khi tính về lợi nhuận cho thuê thì tài sản B lại tốt hơn. Nếu chia theo tỷ suất sinh lợi, tài sản A sẽ có tỷ suất sinh lời là (10tr x 12 tháng)/ 1 tỷ 800tr = 6.66%. Còn tài sản B là (14tr x 12 tháng)/ 2 tỷ 200 triệu = 7.63%. Vậy qua đó chúng ta thấy rằng tài sản B có tỷ lệ lợi nhuận tốt hơn và đáng đầu tư hơn.

Giới hạn của tỷ suất sinh lời

Tuy nhiên, không phải bất kì tài sản nào bạn cũng có thể sử dụng tỷ suất sinh lời để đánh giá Không chỉ có tài sản cho thuê sinh lời tốt Đầu tiên, tỷ suất sinh lợi cần lợi nhuân dự tính thường dành cho các bất động sản có thu nhập thu động như cho thuê. Trong khi có rất nhiều tài sản khác không tạo lợi nhuận thụ đông vẫn rất tốt. Ví dụ như việc mua đất nền rồi đợi giá thị trường tăng để bán lại.

Giá trị tài sản tăng theo thời gian

Thứ 2, tỷ suất sinh lợi không tính đến một yếu tô vô cùng quan trọng: Giá trị tài sản tăng trong tương lai. Tỷ suất sinh lợi chủ yếu tập trung vào chi phí và lợi nhuận hiện tại mà không xem xét đến sự gia tăng giá trị của tài sản trong tương lai. Theo bạn đâu làm món đầu tư tốt hơn: Một ngôi nhà với tỷ suất lợi nhuận 8% nhưng lại ở trong một khu vực không ổn định, tội phạm gia tăng hay một ngôi nhà có tỷ suất lợi nhuận chỉ 1% nhưng có thể tăng bùng nổ giá trị do sự phát triển của dự án công nghiệp gần đó?

Khi nào thì nên sử dụng tỷ suất sinh lợi

Nhìn chung, tỷ suất sinh lợi được sử dụng hiệu quả nhất cho các tài sản bất động sản nằm trong khu vực mà hầu hết là cho thuê, nơi có mức giá và dịch vụ cho thuê ổn định.

Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi

Khi tính tỷ suất sinh lời, ta thường tính lợi nhuận dự kiến trong tương lai nên có độ sai số rất cao. Vây nên khi tính toán tỷ suất sinh lời, bạn cần chú ý đến các yếu tố sau có thể ảnh hưởng lớn đến công thức:

• Vị trí của tài sản bất động sản: Vị trí của bất động sản có thuận lợi cho việc cho thuê không, các tiện ích xung quanh, nhu cầu cho thuê
• Loại hình tài sản đầu tư: Tài sản của bạn là nhà ở cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Yếu tố này có thể ảnh hưởng đến việc tài sản của bạn có luôn được thuê đều hay không.
• Lãi suất ngân hàng: Bạn có thuê ngân hàng để mua tài sản không. Nếu có thì bạn phải tính tiền trả lãi ngân hàng vào chi phí