Cẩm nang đầu tư và mua bán bất động sản

Thứ 1: Trao đổi với các chuyên gia pháp lý bất động sản

Nhà đầu tư bất động sản sẽ tiết kiệm được nhiều thời gian và công sức nếu tìm hiểu những điều này trước khi bắt đầu. Việc tham khảo ý kiến chuyên gia ở đây có thể là những người đã “sành sỏi” trong việc đầu tư BĐS, các nhà nghiên cứu thị trường hoặc các luật sư,.. Họ là những người nắm rất rõ các yếu tố quan trọng trong pháp lý bất động sản. Khi thực hiện các giao dịch, hãy nhờ đến sự tư vấn pháp lý của các luật sư có kinh nghiệm giúp người mua kiểm soát tình hình trong giao dịch. Ngoài ra, các nhà đầu tư bất động sản thành công thường có những triết lý, quy trình, công thức bí mật của riêng họ. Điều này không thể một sớm một chiều mà cần có thời gian nghiên cứu, học hỏi, trải nghiệm cả thất bại và thành công thì mới có thể kết luận được.

Thứ 2: Theo dõi các chính sách, chủ trương của Nhà nước, Chính phủ

Chính sách pháp luật tác động mạnh mẽ đến sự biến động giá trị của bất động sản, đến các hoạt động mua bán sau đó. Những biến động về pháp luật ở Việt Nam diễn ra thường xuyên và có lúc rất nhanh. Nếu chủ đầu tư hoặc người mua nhà không theo dõi chính sách thay đổi tại thời điểm tham gia giao dịch bất động sản, họ sẽ bị thiệt hại lớn khi chuyển nhượng, sở hữu hay thậm chí là có thể gặp nhiều khó khăn khi hoàn thiện các thủ tục pháp lý bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư luôn cần xem xét chính sách quản lý tại phân khúc mình đầu tư như thế nào, xem biến động của lĩnh vực này như thế nào theo chiều dài của năm tháng, từ 10 năm đến 20 năm trước để so sánh với sự thay đổi hiện tại.

Thứ 3: Tìm hiểu thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án

Để tránh những rủi ro về pháp lý bất động sản, bạn phải có ít nhất 2 nguồn để kiểm tra chéo thông tin về bất động sản mà bạn muốn đầu tư. Nguồn thông tin chính thức đầu tiên có thể từ chủ đầu tư dự án, chính quyền, nhà môi giới hoặc các nhà tư vấn bất động sản. Ngoài ra, người mua có thể tự kiểm tra, tham khảo trên các website bán hàng, trang web so sánh đo lường và các nguồn báo chí. Cao cấp hơn là người mua trực tiếp tìm kiếm nguồn đối chiếu từ các cơ quan phụ trách quy hoạch và cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản đó. Từ nhiều nguồn trên, người mua sẽ trực tiếp đặt câu hỏi, thắc mắc về sản phẩm BĐS mà mình xuống tiền mua.

Thứ 4: Giao dịch với bên bán có toàn quyền quyết định về pháp lý bất động sản đó

Cần lựa chọn đúng đối tượng có toàn quyền quyết định việc sử dụng và giao dịch bất động sản. Khi mua hoặc tham gia chuyển nhượng, nhà đầu tư cần xác định người tham gia chuyển nhượng là người có toàn quyền quyết định chuyển nhượng loại bất động sản đó hay là bên có quyền một phần, bên được ủy quyền thực hiện giao dịch. Chỉ khi được giao kết đúng người có quyền thì hợp đồng đã giao kết mới được công nhận về mặt pháp lý. Không thiếu những tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư khi họ thực hiện việc thanh toán tới 95% tiền mua nhà với đại diện phòng kinh doanh hoặc bên được ủy quyền phát triển bất động sản.

Thứ 5: Thỏa thuận thẩm định và ký cam kết với chủ đầu tư

Đây là một điều kiện khá khó khăn cho người mua nhà và nhà đầu tư vì hầu hết các sàn giao dịch, chủ đầu tư, môi giới hay tư vấn tại các sàn luôn có các mẫu hợp đồng xác định trước mà họ lấy đó làm cớ. Tất cả khách hàng đều phải như vậy, không thể thay đổi được. Người mua chỉ có thể chấp nhận đã ký hoặc chưa ký. Cần phải biết rằng, bản chất hợp đồng mua bán là hợp đồng dân sự song vụ, các bên có quyền và nghĩa vụ như nhau. Người mua có quyền thương lượng và thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình. Nếu không thể thêm hoặc bớt các điều khoản chính thì cũng có các điều khoản bổ sung. Vì vậy khi giao dịch cần xác minh kỹ các điều khoản và tìm cách nhận được cam kết rõ ràng từ người bán. Điều này sẽ giúp bạn gặp ít rủi ro hơn về pháp lý bất động sản.

Thứ 6: Tìm hiểu kỹ về thủ tục pháp lý trước - trong - bàn giao dự án

Điều này tương đối dễ dàng khi tất cả các chính sách pháp luật có thể được tra cứu trên mạng, nhưng lại rất cần thiết cho các nhà đầu tư. Khi muốn mua bất động sản nào, người mua nên có thói quen kiểm tra danh sách các thông tin pháp lý cần thiết trước - trong - khi nhận bàn giao dự án rồi tìm kiếm. Có thể mang đến cơ quan chính phủ hoặc trực tuyến để kiểm tra các thông tin pháp lý bất động sản đó. Khách hàng cũng có thể tìm hiểu thông tin từ những người mua trước, những người có kinh nghiệm mua bán sản phẩm thực tế nhất. Hầu hết các nhà đầu tư sẽ mời chuyên gia hoặc luật sư đến tìm hiểu trước để đảm bảo an toàn trên hết.

Thứ 7: Luôn được tư vấn pháp lý bất động sản trước khi ký hợp đồng mua bán

“Bút sa gà chết”, bạn phải luôn luôn nhớ kỹ điều này. Không nên ký bất cứ hợp đồng nào khi chưa hiểu hết các điều khoản. Nếu không hiểu, bạn có thể tìm đến các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là luật sư để hỏi xem các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà có đúng hay không, có những điều khoản mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp sự cố, dẫn đến tranh chấp hoặc kiện tụng.

Thứ 8: Đàm phán chi tiết về giá cả và thanh toán

Giá cả và thanh toán nên càng chi tiết càng tốt, nhưng các yếu tố bổ sung như phí môi giới, phí luật sư, thanh toán theo tiến độ… nên được đưa vào điều khoản rõ ràng. Chủ đầu tư luôn có khá nhiều điều khoản thanh toán khác nhau mà người mua có thể thương lượng để có được chính sách tốt nhất, phù hợp với tài chính khi mua. Nếu chưa hiểu rõ về quy trình thương lượng giá, bạn có thể nhờ chuyên gia hoặc công ty luật tư vấn.

Thứ 9: Sử dụng đúng đòn bẩy tài chính và hưởng lợi

Tận dụng đòn bẩy tài chính từ các chủ đầu tư giúp nhà đầu tư cá nhân phân chia dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ các khoản vay lớn thành các khoản trả góp định kỳ, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản thấp nhất khi có đủ thời gian thu xếp tài chính. Về lâu dài, nhà đầu tư có thể quay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác nhằm tạo ra lợi nhuận gia tăng. Chủ động trước những biến động của thị trường, có cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi, đây cũng là cách để nhiều nhà đầu tư cân đối dòng tiền ròng.

Thứ 10: Học cách giải quyết xung đột bằng thương lượng

Đàm phán và thương lượng là phương thức cần thiết để giải quyết vấn đề, việc nắm rõ từng bước trong thương lượng khi gặp người bán sẽ giúp khách hàng chủ động trong việc tìm kiếm và đảm bảo an toàn cho chính mình. Trên đây là những yếu tố quan trọng về pháp lý bất động sản mà các nhà đầu tư cần lưu ý để tránh khỏi những rủi ro đáng tiếc. Để biết thêm nhiều thông tin về các dự án bất động sản tiềm năng.