Quy hoạch và Chính sách bất động sản

Cấu trúc không gian được chia thành ba phân đoạn với chức năng riêng biệt. Nguồn: UBND TP Hà Nội

3 phân đoạn với 3 vai trò phát triển

Theo định hướng điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, việc phân chia dựa trên các cây cầu bắc qua sông Hồng, nhằm tổ chức lại không gian và hình thành một cấu trúc đô thị ven sông đồng bộ, trong đó mỗi khu vực đảm nhiệm những chức năng riêng.

Phân đoạn 1: Cầu Hồng Hà – cầu Thăng Long có diện tích khoảng 3.436 ha, dân số dự kiến 160.000 người. Khu vực này ưu tiên không gian sinh thái, bảo tồn tự nhiên, công viên chuyên đề, công viên thể dục thể thao và cây xanh cảnh quan. Bên cạnh đó là các khu đô thị đa chức năng, thương mại, dịch vụ, logistics và nhóm nhà ở. Các khu phát triển đô thị được xác định tại Mê Linh, Thiên Lộc và phường Thượng Cát, cùng các công viên Tráng Việt, Thượng Cát – Liên Mạc và Ô Diên.

Bản đồ quy hoạch đất và một số dự án thành phần tại phân đoạn 1. Nguồn: UBND TP Hà Nội

Phân đoạn 2: Cầu Thăng Long – cầu Thanh Trì rộng khoảng 4.548 ha, dân số khoảng 541.000 người, là phân đoạn lớn nhất và được xác định là trung tâm của phân khu đô thị sông Hồng. Khu vực này tập trung chức năng công cộng, văn hóa, thương mại, dịch vụ và cảnh quan, đồng thời được định hình như “phòng khách đô thị” với các công trình điểm nhấn kết nối không gian Hồ Tây – Cổ Loa. Các khu phát triển đô thị được xác định tại Vĩnh Thanh – Đông Anh, Hồng Hà, Bồ Đề và các khu vực liên quan đến Long Biên, xen kẽ với hệ thống công viên Tàm Xá, Ngọc Thụy, Long Biên – Cự Khối, Phú Thượng và Hồng Hà.

Bản đồ quy hoạch đất và một số dự án thành phần tại phân đoạn 2. Nguồn: UBND TP Hà Nội

Phân đoạn 3: Cầu Thanh Trì – cầu Mễ Sở có diện tích khoảng 3.435 ha, dân số khoảng 499.000 người. Định hướng chính gồm thương mại, dịch vụ, vận chuyển, logistics, công viên nông nghiệp sinh thái, nghỉ dưỡng và trải nghiệm sáng tạo. Không gian đô thị được tổ chức tại Thanh Trì, Nam Phù, Hồng Vân và Bát Tràng, gắn với các công viên Lĩnh Nam, Lĩnh Nam – Nam Phù – Hồng Vân và Xuân Quan – Phụng Công. Riêng Bát Tràng được đưa vào cấu trúc phát triển đô thị và du lịch, đồng thời bố trí khu vực bảo tồn làng nghề và tái định cư.

Bản đồ quy hoạch đất và một số dự án thành phần tại phân đoạn 3. Nguồn: UBND TP Hà Nội

Hạ tầng trở thành trụ cột kết nối

Ba phân đoạn không phát triển tách rời mà được tổ chức thành một cấu trúc thống nhất. Quy hoạch định hướng phát triển đô thị và các công trình dịch vụ dọc những trục đường chính, kết hợp chuỗi công viên chạy dọc bãi sông và các trục xanh Đông – Tây kết nối với khu đô thị.

Đáng chú ý, Đại lộ cảnh quan sông Hồng được đề xuất xây dựng song song và cơ bản bám theo hai bên đê. Tuyến Tả Hồng dài khoảng 35,04 km, tuyến Hữu Hồng dài khoảng 45,34 km, với tổng diện tích ảnh hưởng khoảng 713,65 ha.

Phương án gồm 18 dự án thành phần, trong đó có 2 dự án giao thông, 11 dự án công viên, 2 dự án kè và chỉnh trị lòng, bờ sông và 3 dự án khu đô thị định cư, tái thiết. Giai đoạn 2026–2030 dự kiến triển khai các hạng mục giao thông, công viên, khu vực “phòng khách đô thị” và một số khu đô thị định cư; các dự án còn lại dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2030–2038.

Phối cảnh quy hoạch Trục cảnh quan sông Hồng

Quy hoạch tác động thế nào đến BĐS ven sông Hồng?

Từ góc độ BĐS, điểm đáng chú ý nhất nằm ở việc quy hoạch không chỉ bổ sung quỹ đất và không gian phát triển đô thị, mà còn đồng thời đưa vào đó các yếu tố tạo nên một khu vực đô thị hoàn chỉnh.

Tại phân đoạn 1, sự kết hợp giữa nhà ở, khu đô thị, thương mại – dịch vụ, logistics và công viên tạo nên một không gian phát triển đa chức năng.

Tại phân đoạn 2, việc tập trung các khu đô thị, thương mại, dịch vụ, văn hóa, không gian công cộng và các công trình điểm nhấn, cùng vị trí trung tâm giữa nhiều cây cầu và trục giao thông quan trọng, tạo điều kiện hình thành một khu vực đô thị có mức độ tập trung chức năng cao hơn.

Trong khi đó, phân đoạn 3 bổ sung các động lực từ thương mại, logistics, du lịch, nghỉ dưỡng và làng nghề, mở rộng thêm các chức năng kinh tế và trải nghiệm cho khu vực phía Nam tuyến quy hoạch.

Như vậy, mối liên hệ với BĐS nằm ở chuỗi tác động khá rõ: quy hoạch mở rộng không gian đô thị → đầu tư hạ tầng và giao thông → bổ sung công viên, dịch vụ và các chức năng kinh tế → hình thành thêm các khu vực đô thị có khả năng phát triển BĐS.

Đây là nền tảng để thị trường BĐS ven sông Hồng có thêm dư địa phát triển theo từng khu vực, với đặc điểm và động lực khác nhau thay vì phát triển đồng nhất trên toàn tuyến.

Nguồn: VnExpress