Quy hoạch và Chính sách bất động sản

MỞ RỘNG ĐÔ THỊ KHÔNG CHỈ LÀ THÊM NHÀ Ở

 Theo định hướng quy hoạch, Hà Nội sẽ phát triển các cực tăng trưởng, đô thị vệ tinh và các khu vực dọc Vành đai 4, Vành đai 5, qua đó mở thêm không gian cho nhà ở và các chức năng đô thị. 

Một trong những định hướng quan trọng là phát triển TOD – đô thị gắn với giao thông công cộng. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cho biết đến năm 2045, Hà Nội định hướng hình thành mạng lưới TOD dọc hệ thống đường sắt đô thị và các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn.

Điều này cho thấy việc mở rộng đô thị được đặt trong mối quan hệ đồng bộ giữa nhà ở – giao thông – việc làm – dịch vụ – hạ tầng xã hội, thay vì chỉ mở rộng các dự án nhà ở ra khu vực ngoại vi.

Bài toán này cũng được đặt ra trong nghiên cứu về cấu trúc đô thị của Hà Nội: các khu vực phát triển mới cần có hệ thống giao thông, trường học, y tế, dịch vụ, không gian công cộng và việc làm để hình thành những đô thị hoàn chỉnh. Nếu chỉ có nhà ở mà thiếu các điều kiện này, mục tiêu phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho nội đô sẽ khó đạt được.

Hạ tầng trở thành “đòn bẩy” mở rộng không gian

Để các cực phát triển mới có thể kết nối với khu vực trung tâm và với nhau, hạ tầng giao thông được xác định là một trong những yếu tố then chốt.

Trong giai đoạn 2026–2030, Hà Nội ưu tiên hoàn thiện các tuyến vành đai, trục giao thông hướng tâm, hệ thống cầu vượt sông và đẩy nhanh các tuyến đường sắt đô thị. Trong đó, Vành đai 4, các tuyến đường sắt đô thị và hệ thống cầu vượt sông Hồng được xác định là những hạ tầng quan trọng trong quá trình tái cấu trúc không gian.

Đáng chú ý, quy hoạch hiện nay không chỉ nhìn hạ tầng dưới góc độ giao thông mà được nhận định việc phát triển TOD gắn đầu tư hạ tầng với khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai sẽ góp phần hình thành những không gian phát triển mới và mở rộng dư địa tăng trưởng cho Thủ đô.

Công trường thi công xây dựng cầu Ngọc Hồi. Ảnh: Đỗ Tâm

Bản đồ BĐS Hà Nội đứng trước sự thay đổi về không gian phát triển

Khi cấu trúc đô thị thay đổi, không gian phát triển của thị trường BĐS cũng được mở rộng theo.

Thay vì nguồn cung nhà ở tập trung chủ yếu tại khu vực lõi, các cực phát triển mới, đô thị vệ tinh và những khu vực có quỹ đất lớn, kết nối tốt với hệ thống giao thông sẽ có thêm điều kiện để phát triển các khu đô thị, nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Ở góc độ thị trường, điều này cũng làm thay đổi cách nhìn về yếu tố vị trí. Khoảng cách tới trung tâm vẫn là một tiêu chí quan trọng, nhưng khả năng kết nối với các trung tâm việc làm, đầu mối giao thông, tiện ích và các cực tăng trưởng mới ngày càng trở thành yếu tố đáng chú ý hơn.

Đặc biệt, khi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ với phát triển đô thị, những khu vực trước đây nằm ngoài phạm vi phát triển tập trung có thể được kết nối chặt hơn vào mạng lưới đô thị Hà Nội. Trong khi đó, các khu vực đã có hạ tầng, tiện ích và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh cũng có thêm lợi thế khi được đặt trong một mạng lưới kết nối rộng hơn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam việc phát triển mạng lưới giao thông và đô thị vệ tinh có thể đồng thời giảm áp lực dân số, giao thông, hạ tầng tại khu vực nội đô và mở rộng nguồn cung nhà ở nhờ quỹ đất lớn. Việc hoàn thiện Vành đai 4, đường sắt đô thị, cầu vượt sông Hồng và giao thông liên vùng được ông đánh giá là những yếu tố tạo điều kiện để Hà Nội tái cấu trúc không gian theo hướng đa trung tâm và cần được thúc đẩy hoàn thiện nhanh chóng. Việc ưu tiên phát triển nhà ở giá hợp lý tại các khu vực có kết nối giao thông thuận lợi cũng sẽ góp phần hiện thực hóa mục tiêu giãn dân nội đô.

Như vậy, Hà Nội đang không đơn thuần mở rộng đô thị theo chiều rộng. Một cấu trúc phát triển mới đang được hình thành dựa trên quy hoạch đa trung tâm, các cực tăng trưởng, hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội đồng bộ. Với thị trường BĐS, quá trình này đồng nghĩa không gian phát triển cũng được mở rộng, đồng thời đặt ra một cách tiếp cận mới về giá trị vị trí: không chỉ nằm ở việc “gần trung tâm”, mà còn ở khả năng kết nối và vai trò của khu vực trong cấu trúc đô thị Hà Nội đang được định hình.

Nguồn tham khảo: Cafe F, Báo điện tử chính phủ