Quy hoạch và Chính sách bất động sản

TOD trở thành một phần trong cấu trúc phát triển mới của Hà Nội

Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội định hướng phát triển theo mô hình đa tầng, đa cực, đa trung tâm, kết nối các cực tăng trưởng, trung tâm lớn và các trục động lực bằng hệ thống hạ tầng giao thông.

Trong đó, TOD được tổ chức gắn với các nhà ga và đầu mối giao thông quan trọng. Những khu vực này được định hướng phát triển thành các trung tâm đô thị mật độ cao, đa chức năng, kết hợp giao thông công cộng với nhà ở, thương mại, dịch vụ và các công trình đô thị.

Đáng chú ý, trong năm 2026, Hà Nội triển khai lập 81 quy hoạch, gồm 63 quy hoạch phân khu đô thị, 13 quy hoạch phân khu khu chức năng và 5 quy hoạch không gian ngầm, chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật. Khoảng 22 quy hoạch phân khu được ưu tiên tại các khu vực động lực, cực tăng trưởng, phía Tây Vành đai 4, các khu vực TOD và không gian ngầm.

TOD gắn phát triển giao thông với khai thác nguồn lực đất đai. Ảnh: Viện QH Xây dựng Hà Nội

Gắn hạ tầng giao thông với khai thác nguồn lực đất đai

Một điểm đáng chú ý trong định hướng mới là TOD không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ phát triển giao thông mà còn gắn với khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Luật Thủ đô năm 2026 quy định khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch để phát triển đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị. Các chính sách tại khu vực TOD hướng tới mô hình đô thị nén, đồng thời cho phép xem xét khai thác giá trị tăng thêm từ đất và các nguồn thu liên quan để phục vụ phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng và hạ tầng khu vực.

Song song với đó, Hà Nội đang chuyển hướng từ quản lý quỹ đất hiện có sang chủ động tạo lập và phát triển quỹ đất, gắn với các tuyến đường sắt đô thị, đường vành đai, trục giao thông chiến lược và những khu vực chỉnh trang, tái thiết đô thị.

Thành phố cũng đang rà soát nhiều nhóm quỹ đất như đất do Nhà nước quản lý, các dự án chậm triển khai, đất tại trụ sở dôi dư, đất sau cổ phần hóa và các cơ sở sản xuất đã di dời khỏi nội thành nhằm có phương án khai thác phù hợp.

Đường sắt đô thị mở thêm các cực phát triển mới

Theo định hướng quy hoạch, các nhà ga đường sắt đô thị sẽ không chỉ đóng vai trò trung chuyển hành khách mà còn có thể trở thành hạt nhân tổ chức không gian đô thị, kết nối giao thông với nhà ở, thương mại, dịch vụ và các chức năng đô thị khác.

Thực tế từ tuyến Nhổn – Ga Hà Nội cho thấy nhu cầu sử dụng vận tải đường sắt đô thị đang tăng. Trong hai năm từ tháng 8/2024 đến tháng 8/2026, tuyến đã vận hành gần 158.000 lượt tàu, phục vụ gần 14,2 triệu lượt hành khách, bình quân khoảng 30.000 lượt khách mỗi ngày.

Cùng với việc mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị, Hà Nội tiếp tục ưu tiên các khu vực động lực, cực tăng trưởng mới, phía Tây Vành đai 4, khu vực TOD và không gian ngầm. Qua đó, thành phố từng bước giảm sự tập trung chức năng đô thị vào khu vực trung tâm và hình thành thêm các trung tâm phát triển gắn với hệ thống giao thông công cộng.

Tác động đến thị trường bất động sản

Việc đồng bộ quy hoạch – hạ tầng giao thông – quỹ đất – phát triển đô thị tạo ra một nền tảng quan trọng đối với thị trường bất động sản Hà Nội.

Trước hết, mạng lưới giao thông mới có thể cải thiện khả năng kết nối và tiếp cận của các khu vực phát triển mới với trung tâm thành phố. Khi các nhà ga và đầu mối giao thông trở thành hạt nhân đô thị, nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ và các loại hình bất động sản phục vụ đời sống đô thị cũng có thêm cơ sở để phát triển.

Bên cạnh đó, việc chủ động tạo lập quỹ đất và phát triển các khu vực TOD giúp mở rộng dư địa phát triển đô thị, tạo thêm không gian cho các dự án nhà ở, thương mại – dịch vụ và các chức năng đô thị khác theo quy hoạch.

Từ TOD đến việc chủ động tạo lập quỹ đất, Hà Nội đang triển khai một cách tiếp cận mang tính tổng thể hơn trong tổ chức không gian đô thị. Đường sắt đô thị tạo kết nối, TOD tạo không gian phát triển, còn quy hoạch và quỹ đất tạo nền tảng để các cực đô thị mới hình thành.

Nguồn tham khảo: Báo thông tin điện tử Chính phủ