Tin tức

Điều kiện mua bán đất nền: Khi nào đất nền đủ điều kiện bán?

Theo Khoản 7 Điều 16 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, điều kiện mua bán đất nền bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Các điều kiện mua bán đất nền khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở. Ngoài những điều kiện mua bán đất nền nói trên cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, cụ thể: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, khi chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên là dự án đất nền đó không đủ điều kiện pháp lý để bán.

Điều kiện mua bán đất nền cần hồ sơ pháp lý nào?

Theo Khoản 1 Điều 55 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định hồ sơ pháp lý đủ điều kiện mua bán đất nền bao gồm: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Quy trình thực hiện phân lô, bán nền dự án

Bước 1: Giới thiệu, thỏa thuận với khách hàng về diện tích lô, nền và giá chuyển nhượng Chủ đầu tư thông qua các sàn bất động sản để giới thiệu sản phẩm đến với khách hàng. Thường các dự án phân lô bán nền thì cơ sở hạ tầng được chủ đầu tư xây dựng tương đối hoàn chỉnh. Việc phân lô cắm mốc đã hoàn thành, đường xá, vỉa hè đã được làm bài bản. Trong giai đoạn quảng bá đến người dân, trước khi mở bán chủ đầu tư có thể công bố giá mở bán chính thức hoặc giá dự kiến.

Bước 2: Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng bằng văn bản Giao kết hợp đồng bằng văn bản nghĩa là ký hợp đồng đặt cọc, chấp thuận giá mua và giá bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, thỏa thuận thời gian thanh toán, tiến độ thanh toán… 

Bước 3: Công chứng hợp đồng đã giao kết Công chứng hợp đồng đã giao kết là việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán đất với người mua tại phòng công chứng.

Bước 4: Đăng ký với cơ quan đất đai

Bước 5: Bàn giao đất và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 83 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định này.

Bước 1: Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Khoản 1 Điều 79 Nghị định này)

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau đây: (Khoản 2 Điều 79 Nghị định này) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất

Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 83 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất.

Bước 1: Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 3: Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.