Quy luật 70% tính giá trí tối đa của bất động sản

Để định một tài sản bất động sản bạn sẽ mua, bạn có thể tính theo công thức sau:

0.7 x ARV(giá trị sau khi sửa) - chi phí sửa sang = Giá bán bất động sản

Lấy giá trị dự tính của tài sản sau khi sửa sang nhân với 0.7 và trừ đi chi phí sửa sang dự tính của tài sản. Kết quả chính là giá trị tối đa bạn nên trả cho tài sản đó. Ví dụ, bạn dự tính căn hộ A có giá trị 2 tỷ sau khi sửa sang lại và chi phí sửa sang khoảng 80 triệu đồng. Vậy ta lấy 2 tỷ nhân với 70% và trừ đi chi phí sửa sang là 80 triệu đồng. Vậy thì chi phí bạn nên bỏ ra để mua tài sản này là 1 tỷ 320 triệu đồng. Nếu người bán ra giá cao hơn thì bạn không nên mua giá đó. Tuy nhiên thì phương pháp này cũng không luôn hoàn hảo. Đối với cả tài sản bất động sản cao cấp thực sự đắt tiền, cũng như đối với sản phẩm bất động sản quá rẻ tiền. Hãy cũng tìm hiểu lý do: Ví dụ:

• Căn nhà A có giá trị sau khi sửa sang là: 2 tỷ đồng
• Giá bán ban đầu: 1 tỷ 200 triệu đồng
• Phí hoa hồng: 36 triệu đồng (3%)
• Thuế thu nhập cá nhân: 24 triệu đồng (2%)
• Lệ phí trước bạ: (Diện tích đất) x (giá đất) x 0.5% = 11 triệu đồng (giả sử)
• Chi phí sửa sang: 80 triệu đồng
• Các chi phí cổ định khác (lãi vay ngân hàng, chi phí điện nước): 25 triệu đồng

Tổng chi phí: 1 tỷ 376 triệu đồng

Lợi nhuận sau khi bán: 624 triệu đồng Như vậy là bạn thấy có rất nhiều loại chi phí liên quan đến bất động sản. Một số tài sản cao cấp tiêu tốn nhiều chi phí sửa sang cũng như dịch vụ sẽ làm lệch tỷ lệ lợi của bạn. Ví dụ một số tài sản cần tới 200 triệu đồng cho việc sửa sang. Do vậy, đối với các tài sản bất động sản có giá trị rất cao hoặc rất thấp thì không nên sử dụng theo công thực này.

Quy luật 50% tính giá trị lợi nhuận dự tính của bất động sản

Công thức: Đối với bất kể loại hình tài sản nào, chi phí hoạt động (không bao gồm lãi suất ngân hàng) không cao quá 50% giá trị lợi nhuận của bất động sản.

Quy tắc này có thể được áp dụng với hầu hết các loại hình bất sản. Tuy nhiên, đối với căn hộ cũ giá rẻ thì phải tính tỷ lệ chi phí cao hơn. Các căn hộ giá rẻ thường có người thuê thay đổi nhiều hơn và rủi ro phải sửa chữa tài sản cao hơn. Các hạ tầng khác của căn hộ như đường điện, đường nước của sẽ cần chi phí bảo trì cao hơn nhiều. Xét cho cùng, bạn nên dựa vào chi phí của các chủ hộ cũ để xây dựng công thức của mình một cách chính xác nhất.