Cẩm nang đầu tư và mua bán bất động sản

YẾU TỐ 1: LÃI VỐN - ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHO THUÊ

Theo định nghĩa, lãi vốn là sự gia tăng giá trị của tài sản ban đầu cao hơn giá mua ban đầu. Tiền lãi không được nhận ra cho đến khi tài sản được bán. Vậy câu hỏi cần đặt ra là: Làm sao phân tích được 1 tài sản có khả năng tăng lãi vốn cao? Đối với các sản phẩm bất động sản, bạn có thể phân tích 2 yếu tố: vị trí dự án và cơ sở hạ tầng phát triển trong tương lai

Trong ví dụ của dự án The Matrix One, dự án này có một số các yếu tố về hạ tầng để đánh giá như:

• Dự án nằm cạnh trường liên cấp quốc tế( International Schoool): phục vụ nhu cầu học tập của con cháu cư dân
• Trụ sở bộ ngoại giao Việt Nam: Tăng khả năng khách hàng là các cán bộ nhà nước cao cấp
• Công viên rộng 14ha trước mặt dự án: Thu hút các khách hàng muốn có môi trường sống khỏe mạnh
• Gần dự án có trung tâm thương mại Vincom Mega Mall: Tiện ích phục vụ sinh hoạt và giải trí cho cư dân
• Trường đua F1: Với sự xuất hiện của trường đua F1, dịch vụ và du lịch sẽ phát triển cùng nhu cầu sinh sống của người nước ngoài

  Hay các yếu tố liên quan đến vị trí:

• Nằm cạnh đường Đại lộ Thăng Long: Tuyến đường huyết mạch đi thẳng vào trung tâm thành phố Hà Nội cũng như ra các tỉnh lân cân.
• Mở đường Lê Quang Đạo trong tương lai: Theo quy hoạch của thành phố, đường Lê Quang Đạo sẽ kéo dài nối liền từ Đại Lộ Thăng Long tới Hà Đông.

Việc thu thập thông tin chính xác và tốc độ cập nhật thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị đầu tư căn hộ cho thuê trên thị trường.

YẾU TỐ 2: DÒNG TIỀN - ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHO THUÊ

Sản phẩm đầu tư bất động sản căn hộ không chỉ đem lại lợi nhuận từ việc tăng giá trị lãi vốn mà còn có thể trực tiếp tạo dòng tiền thụ động, cụ thể ở đây chính là tiền cho thuê.

Vậy để phân tích và đánh giá dòng tiền một dự án có thể đem lại, bạn cần thu thập số liệu của thị trường. Dưới đây sẽ là bảng số liệu giá cho thuê của các dự án trong thành phố Hà Nội:

Phương pháp tìm hiểu các thông tin trên có thể thông quá Google hoặc các Diễn Đàn rao bán nhà cho thuê:  

  Có thể thấy các dự án như Keangnam, The Manor, Dolphin Plaza và Indochina Plaza Hanoi có mức giá cho thuê cao nhất. Các dự án này đều năm ở phía Tây Nam của Hà Nội, với khách hàng chính là người nước ngoài. Từ đây ta có thể thấy:

• Khu vực Mỹ Đình, Nam Từ Liêm hiện đang có lợi nhuận cho thuê tốt.
• Các dự án có thiết kế cho người nước ngoài sẽ đem lại dòng tiền lớn hơn trong thời điểm này..

Việc phân tích dòng tiền trước khi đầu tư rất quan trọng, đặc biệt đối với các khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng. Thu nhập thu động từ sản phẩm đầu tư sẽ hỗ trợ phần nào trong việc chi trả gốc và lãi ngân hàng đối với các tài sản đầu tư căn hộ cho thuê.

YẾU TỐ 3: TÍNH THANH KHOẢN - ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHO THUÊ

Thanh khoản chỉ khả năng một tài sản bất kì có thể được mua hoặc được bán trên thị trường mà không làm ảnh hưởng đến giá trị thị trường của tài sản đó. Ví dụ: Vàng là tài sản có tính thanh khoản cao vì dễ dàng đem bán lại ngoài cửa hiệu. Tài sản của doanh nghiệp như máy móc sản xuất có tính thanh khoản thấp vì khó tìm được người mua lại Tính thanh khoản có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị tài sản mà bạn đầu tư. Vậy làm thế nào để đánh giá được tính thanh khoản, cụ thể ở đây là bất động sản căn hộ cho thuê? Các yếu tố ảnh hưởng tới tính thanh khoản của bất động động sản căn hộ cho thuê: a. Lợi nhuận cho thuê cao: Việc chứng minh được một tài sản đem lại lợi nhuận cho thuê lớn sẽ tăng tính thanh khoản. Tất cả mọi người đếu muốn có nguồn thu nhập thụ động cao và ổn định, cũng như việc gửi tiết kiệm ngân hàng hàng tháng. Rõ ràng dự án The Matrix One mà chúng ta đang phân tích ở trên dự đoán sẽ có lợi nhuận cho thuê cao tương đương với các dự án khác trong khu vực: ~$1000-$2000 b. Số lượng hữu hạn: Nhu cầu cao nhưng nguồn cung lớn sẽ làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm. Hãy tưởng tượng bạn có 5 quả táo nhưng lại có tới 10 người muốn mua. Vậy rõ ràng bạn có thể dễ dàng bán táo rất nhanh để có tiền mặt. Tương tự với sản phẩm The Matrix One, trong khu vực Mỹ Đình, có rất nhiều các sản phẩm chung cư mới trong khu vực nhưng chỉ có duy nhất The Matrix One có thiết kế dành cho người nước ngoài. c. Định giá sản phẩm: Việc định giá sản phẩm có ảnh hưởng lớn tới tính thanh khoản của tài sản. Thời gian định giá sẽ ảnh hưởng tới việc chuyển đổi tiền mặt của sản phẩm Đối với sản phẩm The Matrix One mà chúng ta đánh giá hiện tại: Việc định giá tài sản sẽ không dễ dàng như vàng. Tuy nhiên, trên thị trường và trong khu vực cũng đã có nhiều sản phẩm tương tự như The Matrix One. Đồng thời, dòng tiền cho thuê ổn định cũng sẽ là yếu tố đẩy nhanh quá trình giá sản phẩm.

KẾT LUẬN

Như vậy thông qua 3 yếu tố: lãi vốn, dòng tiền, tính thanh khoản, nhà đầu tư đã có thể định hình được phần nào giá trị căn hộ mà mình đang tìm hiểu để đi đến quyết định cho thuê. Cũng không thể phủ định rằng sẽ có một số phương pháp phân tích tài sản khác trên thị trường. Nhưng đây có thể coi là phương pháp đơn giản và dễ dàng tìm kiếm thông tin cho các nhà đầu tư.