Cẩm nang đầu tư và mua bán bất động sản

Hồi đầu tháng này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) gửi văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung nội dung giải quyết một số  khó khăn cấp bách của thị trường bất động sản tại Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ II.

Trong văn bản này, HoREA đề xuất xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn.

Đề xuất này nhận được quan tâm của đông đảo người dân trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao như hiện nay.

Tìm nhà có giá 1,8 tỷ đồng có dễ không?

Mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) - thẳng thắn cho biết hiện nay trên thị trường phạm vi khu vực phía Bắc muốn mua nhà 30 triệu đồng/m2 rất khó. Ông đưa ra giả định với tiêu chí một căn hộ nhỏ thông thường diện tích khoảng 70m2 thì giá đã khoảng 2,1 tỷ đồng.

"Hiện nay giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải cỡ 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế,… Thực sự để mà nói làm 20 triệu đồng/m2 là không khả thi trừ trường hợp nhà ở xã hội, với điều kiện không có thang máy, các điều kiện khác thấp. Thực tế kiếm được dự án làm 30 triệu đồng/m2, chúng tôi đã thấy vô cùng khó", chuyên gia này cho biết.

Đánh giá về đề xuất của HoREA, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng trường kiêm trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng mức giá 1,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được với điều kiện Nhà nước đứng ra tự đầu tư nhà ở xã hội, không để cho các chủ đầu tư, các doanh nghiệp.

Ông Tuyến cho biết, hiện nay Nhà nước không có quỹ nhà ở để khi cần có thể tung ra giống như dự trữ vàng. Thực chất Nhà nước thiết lập luật chơi nhưng phần nguồn cung đẩy hết cho nhà đầu tư.

PGS.TS Quang Tuyến cho rằng dưới quan điểm của doanh nghiệp khi đi vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án, theo cơ chế thị trường thì buộc phải có lãi. Ông cho rằng mức 1,8 tỷ đồng tính khả thi rất thấp.

Liệu giá nhà năm tới có giảm mạnh?

Mức giá 1,8 tỷ đồng/căn được các chuyên gia đánh giá khó khả thi. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người trông chờ vào một đợt giảm giá bất động sản như cách đây 10 năm để có thể mua được nhà.

Trên thực tế, theo ông Tuyến, có những giai đoạn thị trường chững lại nhưng giá không hề giảm. Hiện nay trên thị trường giao dịch trầm lắng nhưng nhiều bên đều đang găm hàng, không ai bán ra với bối cảnh nguồn cung hạn chế.

"Với vấn đề thị trường trầm lắng như thế này các chủ đầu tư cũng khó khăn và găm hàng thì nếu Nhà nước có một lượng hàng dự trữ tung ra bán thì nó mới dễ được", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

Dưới góc độ là người làm xây dựng trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thị trường bất động sản 2022-2023 rất khác so với khủng khoảng năm 2012-2013.

Giai đoạn 2012-2013, theo ông Hiệp đánh giá là cuộc khủng hoảng từ khi có rất nhiều dự án, nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Khi hàng dư thừa, sức mua kém sẽ xảy ra hiện tượng giảm giá.

Ông Hiệp cho biết bản thân doanh nghiệp của ông phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ thì mới bán hết được tại thời điểm đó.

Ngược lại, hiện nay thị trường bất động sản không có hàng nên dù sức mua giảm thì giá không giảm và vẫn neo cao.

Chuyên gia đến từ Hiệp hội Nhà thầu còn cho biết hiện nay giá vật liệu xây dựng, giá nhân công đều tăng lên, Luật đất đai sắp tới đưa giá đất sát giá thị trường. Từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

"Vì vậy, suất đầu tư xây nhà thấp tầng hiện là 6 triệu đồng/m2, nhà cao tầng là 13-14 triệu đồng/m2 và tiếp tục tăng lên. Cho nên không thể hy vọng giá nhà xuống được, giá nhà chỉ có tăng lên thôi", ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định.

Theo dantri.