Quy hoạch và Chính sách bất động sản

Từ hành lang ven sông đến trục phát triển chiến lược

Theo thông tin được công bố trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000, đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở. Thời gian lấy ý kiến được thực hiện trong 20 ngày kể từ ngày 7/9/2026.

Phạm vi nghiên cứu của đồ án kéo dài khoảng 40 km theo hướng Tây Bắc – Đông Nam, với tổng diện tích khoảng 11.418 ha, thuộc 16 xã, phường. Đây cũng là khu vực được Hà Nội xác định để triển khai Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – một trong những trục động lực phát triển của Thủ đô.

Điểm đáng chú ý trong định hướng lần này nằm ở cách tiếp cận không gian. Thay vì chỉ xem khu vực ven sông như vùng đệm hoặc hành lang thoát lũ, quy hoạch đặt mục tiêu tổ chức lại toàn bộ không gian hai bên sông theo hướng kết hợp giữa an toàn phòng chống lũ, sinh thái, giao thông, đô thị, kinh tế và văn hóa.

Theo đó, hai bên sông Hồng được định hướng trở thành hành lang xanh với hệ thống cây xanh, mặt nước, công viên và các trục xanh kết nối vào khu đô thị. Các khu phát triển đô thị và công trình dịch vụ được bố trí tập trung hơn dọc những trục giao thông chính, trong khi khu vực gần đê và các vùng thường xuyên ngập nước được kiểm soát theo các nguyên tắc riêng về cao độ và khả năng thích ứng.

Phối cảnh quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Ảnh: UBND TP Hà Nội

Ba phân đoạn, ba vai trò phát triển

Đồ án điều chỉnh chia toàn bộ khu vực nghiên cứu thành ba phân đoạn với chức năng khác nhau.

Phân đoạn 1, từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long, rộng khoảng 3.436 ha, quy mô dân số dự kiến 160.000 người. Khu vực này ưu tiên không gian sinh thái, bảo tồn tự nhiên, công viên chuyên đề, thể dục thể thao và cây xanh cảnh quan. Một số khu vực được định hướng phát triển đa chức năng, thương mại, dịch vụ, vận chuyển và nhà ở.

Phân đoạn 2, từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì, rộng khoảng 4.548 ha, được xác định là khu vực trung tâm của phân khu và đóng vai trò “Phòng khách đô thị”. Đây là nơi dự kiến tập trung các chức năng công cộng, văn hóa, thương mại, dịch vụ và cảnh quan, cùng những công trình điểm nhấn kết nối khu vực Hồ Tây – Cổ Loa. Các khu vực Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên, Vĩnh Thanh – Đông Anh nằm trong không gian phát triển đáng chú ý của phân đoạn này.

Phân đoạn 3, từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở, rộng khoảng 3.435 ha, quy mô dân số dự kiến 499.000 người. Không gian này được định hướng phát triển thương mại, dịch vụ, vận chuyển, công viên nông nghiệp sinh thái, nghỉ dưỡng kết hợp trải nghiệm sáng tạo, đồng thời bảo tồn các giá trị lịch sử, văn hóa và làng nghề, trong đó có Bát Tràng.

Cách phân chia này cho thấy quy hoạch không hướng tới việc phát triển đồng loạt hai bờ sông, mà tổ chức từng khu vực theo lợi thế về vị trí, sinh thái, giao thông, dân cư và chức năng đô thị.

Cấu trúc không gian được chia thành ba phân đoạn với chức năng riêng biệt. Nguồn: UBND TP Hà Nội

80 km đại lộ và mạng lưới cầu tạo lại kết nối hai bờ

Một trong những thay đổi dễ nhận thấy nhất là hệ thống giao thông được tổ chức lại với Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng chạy dọc hai bên sông.

Theo phương án đang được lấy ý kiến, tuyến Tả Hồng dài hơn 35 km, còn Hữu Hồng dài khoảng 45,34 km. Hai tuyến được định hướng là trục chính đô thị, với phần đường chính 6 làn xe cơ giới và hệ thống đường gom. Các tuyến được xây dựng cơ bản song song và bám theo hai bên đê.

Cùng với đường bộ, quy hoạch đặt mục tiêu tổ chức đồng bộ giao thông đường sắt đô thị, đường thủy và giao thông công cộng; đồng thời hình thành hệ thống 17 cầu vượt sông dọc trục cảnh quan. Đây là yếu tố có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về khả năng kết nối giữa các khu vực vốn bị chia cắt bởi dòng sông.

Bản đồ quy hoạch trục đại lộ cảnh quan sông Hồng

Khi các tuyến đường và cầu được triển khai theo quy hoạch, khoảng cách địa lý giữa các khu vực phía Đông, phía Bắc và khu vực nội đô có thể được nhìn nhận lại theo một cách khác: thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các trục giao thông lớn sẽ ngày càng quan trọng hơn khoảng cách tính theo đường chim bay.

Hành lang xanh với 11 cụm công viên

Không gian xanh là một trong những cấu phần lớn của phương án quy hoạch.

Đồ án dự kiến hình thành 11 cụm công viên dọc trục đại lộ cảnh quan, gồm Tráng Việt, Ô Diên, Thượng Cát – Liên Mạc, Phú Thượng, Hồng Hà, Lĩnh Nam, Lĩnh Nam – Nam Phù – Hồng Vân, Tàm Xá, Ngọc Thụy, Long Biên – Cự Khối và Xuân Quan – Phụng Công.

11 cụm công viên bố trí dọc trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Nguồn: Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội.

Các công viên được tổ chức thành chuỗi dọc bãi sông và kết nối với khu đô thị thông qua những trục xanh theo hướng Đông – Tây. Riêng giai đoạn 2026–2030, Hà Nội dự kiến ưu tiên triển khai công viên công cộng Phú Thượng và công viên bãi sông Hồng Hà cùng một số hạng mục thuộc trục đại lộ cảnh quan, kè và chỉnh trị lòng sông, khu vực “Phòng khách đô thị” và các khu đô thị định cư tại Lĩnh Nam, Long Biên.

Như vậy, quy hoạch sông Hồng không chỉ tạo thêm các tuyến giao thông mà còn hướng tới việc hình thành một hành lang xanh quy mô lớn, nơi giao thông, công viên, mặt nước, không gian văn hóa và các khu đô thị được tổ chức trong cùng một cấu trúc.

Thị trường bất động sản đứng trước một bản đồ kết nối mới

Với quy mô hơn 11.400 ha, hệ thống đại lộ hai bờ, mạng lưới cầu, các cụm công viên và những khu vực phát triển đô thị mới, quy hoạch sông Hồng có thể tạo ra tác động đáng chú ý đến cách thị trường bất động sản Hà Nội xác định vị trí và tiềm năng của một khu vực.

Trước hết, hạ tầng kết nối sẽ trở thành một trong những yếu tố quan trọng để tái đánh giá lợi thế vị trí. Những khu vực nằm gần cầu, các trục giao thông lớn, công viên hoặc các trung tâm dịch vụ mới có khả năng được hưởng lợi khi hạ tầng được triển khai đồng bộ.

Thứ hai, việc hình thành thêm các chức năng thương mại, dịch vụ, văn hóa và đô thị có thể tạo ra những cực phát triển mới bên ngoài khu vực lõi hiện hữu. Đặc biệt, phân đoạn 2 được định hướng trở thành “Phòng khách đô thị”, trong khi các khu vực Long Biên, Bồ Đề, Hồng Hà, Đông Anh, Lĩnh Nam và Bát Tràng đều nằm trong những không gian có chức năng phát triển khác nhau theo đồ án.

Tuy nhiên, tác động của quy hoạch đến bất động sản sẽ không diễn ra đồng đều. Giá trị của một tài sản không chỉ phụ thuộc vào việc nằm “gần sông” hay “gần quy hoạch”, mà còn liên quan đến pháp lý, khả năng tiếp cận hạ tầng, hiện trạng sử dụng đất, phạm vi giải phóng mặt bằng và tiến độ thực tế của từng dự án.

Đây cũng là lý do nhà đầu tư cần nhìn quy hoạch ở cấp độ từng khu vực, từng tuyến đường và từng dự án, thay vì chỉ dựa trên thông tin chung về “quy hoạch sông Hồng”.

Từ quy hoạch trên bản đồ đến diện mạo đô thị thực tế

Theo phương án hiện nay, các dự án thành phần của quy hoạch được dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026–2038. Trong đó, giai đoạn 2026–2030 tập trung vào các hạng mục ưu tiên như trục đại lộ cảnh quan hai bên sông, kè và chỉnh trị lòng sông, một số công viên, khu vực “Phòng khách đô thị”, các khu đô thị định cư và công tác giải phóng mặt bằng. Giai đoạn 2030–2038 tiếp tục hoàn thiện các dự án thành phần còn lại.

Đáng chú ý, ở thời điểm hiện tại, phương án điều chỉnh vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến Nhân dân. Vì vậy, các thông tin về chức năng sử dụng đất, tuyến đường, công viên, khu phát triển đô thị hay tiến độ cần được tiếp tục theo dõi cùng quá trình hoàn thiện và phê duyệt quy hoạch.

Dù còn một chặng đường dài để hiện thực hóa, quy hoạch sông Hồng đang cho thấy một hướng đi rõ ràng hơn trong cấu trúc phát triển của Hà Nội: đưa dòng sông từ vị trí của một ranh giới tự nhiên trở thành một không gian kết nối đô thị, sinh thái, giao thông, kinh tế và văn hóa.

Với thị trường bất động sản, điều đáng quan tâm không chỉ là những khu vực nào có thể hưởng lợi, mà còn là những vị trí nào thực sự nằm trên đường đi của hạ tầng, công viên, các trung tâm dịch vụ và những cực phát triển mới. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để thị trường từng bước hình thành lại mặt bằng giá trị theo sự thay đổi của cấu trúc đô thị Hà Nội.

Nguồn tham khảo: Báo điện tử Chính phủ; Cổng Thông tin điện tử UBND TP Hà Nội; Báo VnExpress.