Thị trường Bất động sản

Sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, nhiều người lo lắng nếu không làm sổ đỏ sớm trước năm 2026 sẽ mất nhiều tiền hơn. 

Ban hành bảng giá đất hàng năm

Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất sẽ được xác định dựa trên giá trị thực tế của đất, thay vì dựa vào khung giá tối thiểu và tối đa như Luật Đất đai 2013.

Cụ thể theo khoản 1, Điều 257 Luật Đất đai 2024, quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết thì UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Khoản 3, Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Theo đó bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm phù hợp với giá thị trường những nơi có biến động, không còn định kỳ 5 năm/lần như hiện nay.

Đặc biệt bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Cụ thể Khoản 2, Điều 159 quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Hiện nay bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần được xây dựng căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá, khung giá đất và chỉ điều chỉnh khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất/giá đất có biến động.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Bảng giá đất được ban hành căn cứ phương pháp định giá, không căn cứ giá đất tối thiểu, tối đa của từng loại đất theo khung giá đất hiện nay. Như vậy giá đất mới sẽ tiệm cận giá thị trường.

Như vậy, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể dẫn đến việc tăng chi phí làm sổ đỏ lần đầu. Trong đó có những khoản phải nộp tính theo giá đất trong bảng giá đất gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ, trong đó tiền sử dụng đất nhiều nhất.

Từ 1/1/2026, chi phí làm sổ đỏ sẽ tăng do những thay đổi về bảng giá đất (Ảnh: IT). 

Đất được định giá sát với thị trường

Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Những căn cứ định giá đất bao gồm:

- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;

- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;

- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;

- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Theo Luật Đất đai 2024, thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều 158 bao gồm:

- Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;

- Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

- Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này;

- Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

Với những quy định cụ thể về phương pháp định giá và việc ban hành bảng giá đất hàng năm kể từ 1/1/2026, bỏ khung giá đất, giá đất sẽ sát với giá thị trường và làm tăng chi phí làm sổ đỏ.