Thị trường Bất động sản

- Có quan điểm cho rằng sự suy giảm thanh khoản trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 là do nguồn cung quá lớn, bà có nhận thấy như vậy không?

Từ năm 2025 tới nay, thị trường liên tục ghi nhận sự xuất hiện của các đại dự án quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Điều này khiến nhà đầu tư có cảm giác rằng thị trường dư cung. Nhưng trên thực tế, tới nay số lượng đại dự án được triển khai xây dựng chưa nhiều, giỏ hàng tung ra thị trường cũng chưa đa dạng phân khúc. Vì vậy, nguồn cung vẫn đang ở mức khan hiếm, nhất là tại các siêu đô thị như Hà Nội hay TP. HCM.

- Vậy lãi suất cao có là nguyên do chính yếu?

Lãi suất cao tất nhiên ảnh hưởng tới khả năng và tốc độ ra quyết định của nhà đầu tư, nhưng đó cũng không phải là nguyên do chính yếu. Yếu tố tác động lớn nhất tới thanh khoản là tâm lý nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thị Thuý Hằng - Tổng giám đốc Địa ốc Kiến Hưng

Bất động sản là thị trường của sự kỳ vọng. Kỳ vọng càng cao, thanh khoản càng dồi dào. Giai đoạn trước đó, thị trường khan cung, giá tăng như vũ bão, ước tính từ năm 2021 tới nay, giá bất động sản tăng 300% ở khu vực trung tâm. Điều này kích thích cầu mua dữ dội, không chỉ cầu mua đầu tư mà cả cầu mua ở thực.

Tuy nhiên, đà tăng giá quá mạnh cũng sinh ra hệ luỵ, đó là khi giá neo ở mức quá cao, phần lớn người có nhu cầu sử dụng thực không đủ điều kiện tài chính tham gia thị trường nhà ở, dẫn tới có tâm lý “buông xuôi”. Tâm lý này càng được củng cố bởi sự xuất hiện của các thông tin về nguồn cung nhà ở xã hội, dự kiến về nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ, nguồn cung nhà cho thuê quy mô lớn sẽ được triển khai trong giai đoạn tới. Người mua ở thực không còn tâm lý “buông xuôi” nhưng lại chuyển sang tâm lý “hi vọng” và “chờ đợi”, chứ chưa ra quyết định “xuống tiền”.

Khi người mua ở thực – tức “người tiêu dùng cuối cùng” - chậm ra quyết định mua, những nhà đầu tư lướt sóng rơi vào cảnh “mắc cạn”, không thể quay vòng vốn nhanh được. Điều này trực tiếp khiến thanh khoản suy giảm.

Như vậy, chúng ta thấy sự suy giảm của thanh khoản là hệ quả của một chuỗi hành vi tiêu dùng nối tiếp nhau. Nhưng nhìn kỹ vào cấu trúc, ta thấy phần mất đi chỉ là thanh khoản của hoạt động đầu cơ, lướt sóng, chứ không phải là sự biến mất của cầu thực. Trên thực tế, cầu thực vẫn rất mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng đúng cầu thực vẫn có tốc độ bán hàng rất ấn tượng.

- Bà có thể nêu cụ thể một số dẫn chứng về việc bán hàng tốt trong thời gian qua?

Có nhiều địa bàn trên toàn quốc ghi nhận điều này. Tôi đơn cử ngay tại Hà Nội – nơi đang “bị” cho là thanh khoản yếu – có những dự án vẫn bán hàng rất tốt. Ví dụ The Vista Văn La, ra hàng hơn 300 căn, bán gần hết chỉ trong 1 ngày.

Nhiều người cứ nghĩ rằng thị trường tồi tệ, nhưng không phải. Người có nhu cầu thực mua rất nhiều, miễn là dự án có vị trí và giá bán phù hợp nhu cầu, hoặc có cấu trúc tài chính hỗ trợ tốt cho người mua.

Ví dụ tại Hà Nội, giá bán được chấp nhận với chung cư tiệm cận trung tâm bàn giao thiết bị cao cấp là 85 – 90 triệu đồng/m2 đã gồm VAT, chưa trừ chính sách. Một căn hộ 2 phòng ngủ, giá 6 tỷ đồng, nhưng phương án tài chính của chủ đầu tư linh hoạt; khách hàng chỉ cần 900 triệu đồng cho đợt vào tiền đầu tiên để ký hợp đồng, còn lại được vay ngân hàng với hỗ trợ lãi suất 0% trong 2 năm, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Với chính sách như vậy, giao dịch rất sôi động.

Và thị trường không thiếu những giỏ hàng có cấu trúc tài chính hỗ trợ rất mạnh cho người mua. Thông thường, đó đều là những giỏ hàng được hấp thụ tốt.

- Bên cạnh các yếu tố nói trên, vấn đề thanh khoản còn “then chốt” nào khác?

Đó là khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền của sản phẩm. Người mua hiện nay đã chủ động giảm kỳ vọng lợi nhuận từ hoạt động mua đi – bán lại, mà tăng kỳ vọng từ việc khai thác sản phẩm để tạo dòng tiền. 

Các sản phẩm nằm ở nơi có thể khai thác hoạt động du lịch, gần kề các “cứ điểm” động lực kinh tế như cửa khẩu, cảng biển, ga đường sắt cao tốc, khu thương mại tự do… đều có khả năng khai thác, tạo dòng tiền.

Ngược lại, những sản phẩm “bất động”, thuộc dạng “mua để đó” hiện nay không dễ thanh khoản.

- Vậy bà nhận định thế nào về triển vọng thị trường nửa cuối năm 2026?
Tôi cho rằng thị trường sẽ “sáng” hơn giai đoạn nửa đầu năm, nhưng cũng phải minh định là “sáng” với ai. Với nhà đầu tư lướt sóng, tình hình vẫn chưa có cải thiện nhiều. Nhưng với nhà đầu tư trung – dài hạn, cơ hội đầu tư vẫn hiện hữu với các sản phẩm có giá trị thực, giá cả phù hợp, chính sách hỗ trợ tốt và do chủ đầu tư uy tín phát triển.

Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!

Nguồn: vietnamfinance.vn