Quy hoạch và Chính sách bất động sản

Sau khi hoàn thành, tuyến Vành đai 4 được kỳ vọng giảm tải cho hệ thống giao thông hướng tâm Hà Nội, kết nối mạng lưới giao thông liên vùng, liên tỉnh, tạo bước phát triển đột phá về phát triển kinh tế - xã hội. Những dự án xung quanh tuyến đường sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc, hình thành các đô thị vệ tinh, phát triển dịch vụ, các khu công nghiệp đầy tiềm năng.

CÔNG TRÌNH TRỌNG ĐIỂM, ƯU TIÊN TRIỂN KHAI

Đường vành đai 4 Hà Nội được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh thành phố. Dự án đường vành đai 4 được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 1287/QĐ-TTg về Quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 – Vùng Thủ đô Hà Nội, đoạn phía Nam QL18. Dự án này được dự kiến hoàn thành năm 2020 nhưng đến nay vẫn chưa được triển khai. Chấm dứt tình trạng phải nằm trên giấy của dự án Vành đai 4 trong suốt thời gian qua, tại hội nghị lấy ý kiến góp ý Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm (2021 - 2025) của TP. Hà Nội, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn yêu cầu rà soát nội dung phát triển Vành đai 4 liên vùng Thủ đô, đi qua Hà Nội - Hưng Yên - Bắc Ninh. Đây sẽ là một trong nhưng dự án giao thông trọng điểm, dự kiến sẽ khởi công và hoàn thành trong giai đoạn 2021 – 2025. Tổng chiều dài toàn tuyến 98km, khoảng 1.230ha đất đi qua Hưng Yên, Bắc Ninh và Hà Nội. Điểm đầu tuyến tại lý trình khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, thuộc địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội. Điểm cuối tuyến tại khoảng Km35+300 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, địa phận xã Nam Sơn, thành phố Bắc Kinh, tỉnh Bắc Ninh. Trong tổng chiều dài khoảng 98 km, đoạn qua Hà Nội dài 56 km; đoạn qua Hưng Yên trên 20 km và đoạn qua Bắc Ninh hơn 21 km. Quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ gồm 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị. Mặt đường rộng từ 90 m đến 135 m. Tại khu vực Hà Nội, Vành đai 4 chiếm khoảng 65% chiều dài. Do đó, việc xây dựng tuyến đường được coi là một trong những động lực cho sự phát triển kinh tế của Hà Nội trong 5 năm tới. Lãnh đạo thành phố nhấn mạnh đầu tư làm đường vành đai 4 sẽ đạt hiệu quả về kinh tế - xã hội hơn là việc đầu tư các tuyến đường trong nội thành, rất tốn kém trong công tác giải phóng mặt bằng. Nguồn vốn đầu tư được xác định từ vốn ngân sách nhà nước, vốn ODA, từ khai thác quỹ đất của các địa phương có tuyến đường đi qua. Tuyến đường này được tách thành dự án độc lập theo từng địa phương. UBND tỉnh, thành phố lập dự án, huy động nguồn vốn để đầu tư. Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải Nguyễn Văn Thể từng chia sẻ “năm 2021, ngành giao thông vận tải sẽ triển khai hàng loạt dự án, công trình giao thông trọng điểm. Mỗi khu vực, chúng tôi chọn một số đột phá, trong đó, sẽ cố gắng tối đa cho đường Vành đai 4, không chỉ cho Hà Nội, mà còn kết nối các tỉnh xung quanh. Khi đường vành đai kết nối khép kín, xe vận chuyển hàng hóa di chuyển trên đường vành đai mà không cần qua Hà Nội”. Nhờ đó, sẽ giảm tải lưu phương tiện di chuyển từ ngoại tỉnh vào thành phố, qua đó cải thiện giao thông trong nội đô. Do việc chậm đưa vào khai thác khiến toàn bộ phương tiện đều phải đi qua đường Vành đai 3 của Hà Nội dẫn đến tuyến đường này bị quá tải, thường xuyên ùn tắc. Các mục tiêu khác của quy hoạch vùng như giãn mật độ dân cư đô thị, tạo đột phá cho phát triển kinh tế - xã hội cũng chưa đạt được.

CẢNH BÁO TIỀN MẤT, TẬT MANG 

Là tuyến đường có quy mô và vốn đầu tư thuộc loại “khủng” nhất Thủ đô hiện nay, sau gần 10 năm được phê duyệt tại Quyết định 1287, đường Vành đai 4 bắt đầu có tín hiệu triển khai, hứa hẹn là động lực phát triển kinh tế-xã hội của Hà Nội và các tỉnh lân cận. Nhiều nhà đầu tư hy vọng các dự án bất động sản sẽ khởi sắc hơn, hình thành nhiều khu công nghiệp, đô thị hiện đại. Trao đổi với VnEconomy, TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội kỳ vọng, với độ phủ rộng, tuyến đường đi qua địa giới hành chính của 14 quận, huyện, một vài năm tới, khi tuyến đường này thông xe, hứa hẹn tình trạng tắc đường được giảm thiểu rõ rệt. Đáng chú ý, dự án sẽ kéo giãn sự tập trung dân số và hình thành nên những khu dân cư hiện đại cho ngoại thành. Theo ông Cường, một trong những yếu tố phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là hiệu ứng tăng giá sẽ xảy ra khi có những quy hoạch, những tuyến đường giao thông mới, với cơ sở hạ tầng đồng bộ, sẽ hâm nóng thị trường cục bộ tại những khu vực mà tuyến đường đi qua. Vành đai 4 có tổng chiều dài gần 100km, đi qua 3 tỉnh, trong đó, những đoạn đi qua địa bàn Hà Nội dài hơn 56km, bắt đầu từ Sóc Sơn, điểm đầu tại đường cao tốc Hà Nội-Lào Cai, qua cầu Hồng Hà, Hoài Đức, Hà Đông, Thường Tín, đến Văn Lâm, Hưng Yên đi sang địa giới hành chính Bắc Ninh… Tất cả những khu vực mà tuyến đường đi qua, sẽ đều hâm nóng thị trường bất động sản. “Những nơi hiện nay là đất ruộng, làng xã nghèo, khi tuyến đường Vành đai 4 đi qua, phát triển đồng bộ về đường xá, ánh sáng, đèn cao áp, các đường gom. Xung quanh Hà Nội trở thành những khu vực thuận tiện, phát triển những khu đô thị vệ tinh sẽ làm thay đổi bộ mặt khu vực này, hứa hẹn nhiều tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản”, ông Cường chia sẻ. Đất nền, đất xen kẹt, hiện chưa có giao dịch gì nhưng khi tuyến đường đi qua, quy hoạch mới sẽ làm thay đổi giá trị của mảnh đất đó, thay đổi mục đích sử dụng đất, hình thành những nhà xưởng, khu công nghiệp, logistics mới… Tuy nhiên, trong cơ hội tiềm ẩn những rủi ro, các nhà đầu tư, khách hàng cần lưu ý. Vị chuyên gia này chỉ rõ “mốc lộ giới, các hành lang tuyến đường hai bên luôn là một ẩn số. Ranh giới của những mảnh đất giao thoa giữa trong quy hoạch và ngoài quy hoạch rất khó để định vị. Cùng trên mảnh đất đó, từ đâu đến đâu, địa chỉ nào, tọa độ nào, mốc giới nào là đất ở trong quy hoạch, được giao dịch và cấm giao dịch”.

TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất  động sản Hà Nội:

 Chính quyền các tỉnh thành đã cảnh báo đỏ tệ nạn "bán đất trên giấy", giao dịch phân khúc đất không được phép giao dịch. Các nhà đầu tư, kháhc hàng cần cảnh giác trước những vấn đề pháp lý. Những thông tin chắc chắn sẽ được thổi bfng xung quanh tuyến đường vành đai, qua các quạn huyện thành phố. Nếu các nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ lương sẽ rất dễ nếm trái đắng và rơi vào cảnh tiền mất, tật mang.