Thị trường Bất động sản

Nở rộ các dự án bán “lúa non”

Thời gian qua, tại Bắc Ninh, bất chấp việc các dự án bất động sản chưa được phép đã đưa vào kinh doanh, nhiều chủ đầu tư vẫn “phớt lờ” các quy định pháp luật để rao bán “lúa non”. Tình trạng này diễn ra nổi bật tại các dự án có sản phẩm đất nền phân lô hoặc nhà liền kề, shophouse. Thậm chí, tại một số khu vực, mức giá sản phẩm bị các sàn môi giới đẩy lên rất cao so với giá thực trên thị trường. Điều này khiến cho môi trường kinh doanh bất động sản tại Bắc Ninh dần trở nên méo mó, thậm chí tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Đơn cử, tại dự án Khu đô thị An Bình Golden Town (xã Yên Trung, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh) do Công ty TNHH Xây dựng An Bình làm chủ đầu tư, trên các website, mạng xã hội, dự án được quảng cáo, rao bán công khai. Theo đó, dự án có diện tích 6,61ha, với quy mô hơn 200 lô biệt thự, liền kề, shophouse… Theo giới thiệu, dự án sở hữu vị trí đắt giá, nằm trên trục đường lớn 42m nối Khu công nghiệp Yên Phong 1 và Yên Phong 2, đường nội bộ 14m. Dự án thuộc Khu công nghiệp Yên Phong, một trong những cụm kinh tế trọng điểm của khu vực phía Bắc, thu hút nguồn vốn FDI từ nước ngoài với sự xuất hiện của những tập đoàn đa quốc gia như Samsung, Orion, Hansoi, Oppo… Một nữ nhân viên môi giới cho biết: "Dự án này, chủ đầu tư bán hết hàng trong gần 1 tháng. Nếu khách hàng có nhu cầu thì bây giờ chỉ mua đi bán lại giữa cá nhân với nhau. Cơ sở hạ tầng xong khoảng 90%, giờ chỉ chờ đấu điện, cáp, nước... Trước chủ đầu tư bán giá trung bình từ 21 - 23 triệu đồng/m2, còn giờ mua đi bán lại tăng cao hơn. Những lô có sổ đỏ thanh toán 100%, những lô chưa có sổ thanh toán theo tiến độ. Hiện 80% các lô trong dự án An Bình có sổ đỏ, tiến độ ra sổ các lô rất nhanh, trước cả hạ tầng". Theo tiết lộ của nhân viên này, đa số chưa có hợp đồng mua bán, muốn ký hợp đồng mua bán thì cơ sở hạ tầng phải được nghiệm thu và do “liên quan đến đất khu công nghiệp” nên khó hơn. “Bây giờ, những dãy có sổ đỏ thì chủ đầu tư chuyển sang tên sổ đỏ luôn. Phần nào chưa có sổ thì khách hàng thực hiện theo hợp đồng vay vốn. Nếu mua, khách hàng ký hợp đồng vay cá nhân, không ký trực tiếp với chủ đầu tư. Dự kiến của chủ đầu tư, khoảng 4 tháng sẽ chuyển ký hợp đồng chuyển nhượng của những lô chưa sổ”, nhân viên môi giới chèo kéo. Cũng quảng cáo về dự án trên, một nam môi giới khác cho biết, dự án Khu đô thị An Bình gồm các lô biệt thự, liền kề, shophouese… có giá trung bình từ 21 - 36 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. “Dự án mở bán hơn năm rưỡi rồi. Dự án này cơ sở hạ tầng đang làm. Khách hàng thanh toán chia theo tiến độ, mỗi đợt cách nhau 1 tháng, đặt cọc trước 100 triệu đồng/lô. Dự án này tiềm năng sinh lời cao, nếu lô 21 - 22 triệu đồng/m2 thì sẽ tăng lên 25 triệu đồng/m2. Nếu mua nhiều khoảng 15 lô trở lên, khách sẽ được chiết khấu 2%...”, nam nhân viên tư vấn cho khách hàng. Một dự án khác cũng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đang vướng lùm xùm “bán lúa non” là dự án Khu Thương mại dịch vụ tổng hợp tại xã Yên Trung và xã Thụy Hòa, huyện Yên Phong, do CTCP Điện tử Susan làm nhà đầu tư. Cụ thể, các sản phẩm bất động sản tại dự án chưa đủ điều kiện cho thuê vẫn được các tổ chức, cá nhân quảng cáo, mua bán với nội dung thông tin không đúng mục đích, tính chất, công năng sử dụng như: Bán shophouse, phân lô, bán nền, đồng thời có hiện tượng giao dịch, ký kết các hợp đồng đặt cọc/đặt mua. Theo cơ quan chức năng tỉnh Bắc Ninh, công trình xây dựng tại dự án của Công ty CP Điện tử Susan chỉ được phép đưa vào kinh doanh thương mại - dịch vụ dưới hình thức cho thuê. Như vậy, rõ ràng là công trình trên không có chức năng nhà ở, không được mua bán, phân lô, bán nền, nhưng thực tế thì trái ngược hoàn toàn. Những bất cập tại dự án này còn nghiêm trọng hơn khi Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh chỉ ra rằng, chủ đầu tư thi công dự án theo kiểu “tiền trảm hậu tấu”. Cụ thể, qua kiểm tra rà soát, Sở Xây dựng nhận thấy dự án chưa được thẩm định bản vẽ thi công, chưa được cấp phép xây dựng nhưng đã tiến hành thi công xây dựng. Tại một dự án với mục đích làm khu nhà ở khác thuộc xã Phương Liễu, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh cũng xảy ra tình trạng rao bán đất nền trái phép. Trong khi cơ sở hạ tầng tại dự án này chưa được hoàn thiện, mặt bằng dự án vẫn là cánh đồng ruộng nhưng các nhân viên môi giới đang chèo kéo để thực hiện các giao dịch với khách hàng. “Chủ đầu tư đã bán hết hàng, bây giờ khách muốn mua cũng chỉ sang nhượng lại từ khách hàng khác. Mức giá đất nền tại dự án này dao động từ 32 - 33 triệu đồng/m2, chỉ đầu tư làm khoảng nửa năm là xong hạ tầng”, một cò đất cho biết.

Cơ quan chức năng cần kịp thời ngăn chặn, xử lý

Việc vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, đất đai và kinh doanh bất động sản nói trên đã tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro cho các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch mua bán, đồng thời ảnh hưởng đến trật tự, an ninh, kinh tế - xã hội trên địa bàn.

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; Đáng chú ý, chỉ tính riêng tình trạng quảng cáo, rao bán “lúa non” tại Bắc Ninh đã xảy ra trong một thời gian dài và chưa có dấu hiệu chấm dứt. Theo phân tích của các chuyên gia, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”. Quy định là vậy, thế nhưng trên thực tế thì rất nhiều dự án dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng đã và đang được chủ đầu tư “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán “lúa non” rầm rộ dưới nhiều hình thức. Việc này có thể tiềm ẩn rủi ro rất cao cho khách hàng và trên thực tế là nhiều nhà đầu tư đã rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Đề nghị các cơ quan chức năng tỉnh Bắc Ninh nhanh chóng vào cuộc, tăng cường kiểm tra, ra soát, kịp thời ngăn chặn, xử lý các sai phạm khác (nếu có) theo quy định về đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại dự án nêu trên và các dự án khác trên địa bàn. 

Theo Môi trường và Đô thị