Thị trường Bất động sản

Diễn biến của nền kinh tế vĩ mô

Kinh tế vĩ mô được nhận định là một năm bứt phá với kỳ vọng GDP tăng trưởng ở mức 6-7%. Tuy nhiên mục tiêu 6% này dường như khó mà đạt được vì rằng nền kinh tế thế giới dự kiến phục hồi 4% từ nền tảng thâm hụt âm 4% của năm 2020. Trong khi đó nền kinh tế Việt Nam phụ thuộc khá nhiều vào kinh tế thế giới (độ mở lớn, phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu và vốn đầu tư nước ngoài…) và từ nền tảng GDP 2.91%.

Năm 2021 được dự báo sẽ là năm tiếp tục khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh khi mà tình hình dịch bệnh vẫn tiếp tục kéo dài, dẫn đến hệ luỵ nhiều thị trường xuất khẩu chính của các doanh nghiệp như Mỹ, Trung Quốc, Châu Âu, ASEAN…giảm sức mua, ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh và tăng trưởng kinh tế của các doanh nghiệp. Người dân sau thiên tai, dịch bệnh có tâm lý phòng thủ “ ăn chắc mặc bền” giữ tiền trong người, rất ít người nghĩ tới việc đầu tư bất động sản.

Cùng với đó, cũng trong năm 2020, nhà điều hành đã 3 lần giảm lãi suất điều hành, lãi suất huy động hiện đang duy trì khá ổn định ở mức thấp. Tuy nhiên nhìn nhận kỹ thấy lãi suất huy động thấp chủ yếu ở các kỳ ngắn hạn dưới 6 tháng, các kỳ hạn 6 tháng trở lên neo ở mức 6,5-7,2%,… Nhìn chung lãi suất huy động duy trì ổn định ở mức thấp sẽ tạo tâm lý suốt ruột, sợ tiền tiết kiệm mất giá và kích thích rút tiền tiết kiệm và chuyển vào các kênh đầu tư tài sản.

Các kênh đầu tư khác cũng diễn biến khó lường, thị trường vàng tương đối sôi động, chứng khoán được nhận định tiếp tục là kênh hút vốn mặc dù đã khá cao. Song, cả hai kênh đầu tư này đều khá kén người “chơi”; trái phiếu doanh nghiệp là sân chơi chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Quan điểm, chính sách của Chính phủ đối với thị trường bất động sản

Quan điểm chính sách điều hành của Chính phủ chủ trương theo hướng thắt chặt hơn đối với thị trường bất động sản, nỗi ám ảnh về khủng hoảng kinh tế 2007-2008  (CIP 22,97%, tăng trưởng tín dụng 30% trong khi GDP chỉ đạt 5,66) vẫn luôn là bóng ma ảnh hưởng đến tâm lý các nhà chức trách trong vai trò ổn định kinh tế cả nước.

Bằng các chính sách và quy định chặt chẽ của Ngân Hàng Nhà Nước (cụ thể là Thông tư 22/2019/TT-NHNN) khống chế sử dụng vốn ngắn hạn và dài hạn đã và đang phát huy hiệu lực, kết quả đã làm cho tín dụng vào bất động sản đã được kiếm chế trong mấy năm vừa qua, cụ thể năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53% và giảm mạnh năm 2020 chỉ còn 9,97% thấp hơn nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 12,13%. Năm 2021, NHNN vẫn tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, các bộ ngành Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế…, Thanh tra chính phủ, Kiểm toán nhà nước….đều đồng loạt ra quân thực hiện chủ trương chung rà soát, thắt chặt bất động sản của Chính phủ bằng các hoạt động cụ thể: Chấm dứt hình thức Hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT); thanh tra, rà soát tính pháp lý các các dự án BĐS và dự án đối ứng; quy định các điều kiện dự án đủ điều kiện mở bán; hay chỉ được chuyển giao cho chủ đầu tư khác sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính v.v.

Sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản

Dịch bệnh Covid hoành hành ảnh hưởng tới hầu hết các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, bất động sản là một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất, sau một năm ngủ đông hoặc cầm cự, doanh nghiệp địa ốc nào còn sống đều sức cùng, lực kiệt do bị ảnh hưởng từ sự trầm lắng kéo dài của thị trường từ năm 2019, sang năm 2020 cộng thêm cú đấm bồi Covid. Như vậy, tâm thế của các doanh nghiệp BĐS năm nay sẽ khác nhiều so với năm 2020, tiền dự trữ đã hết, hạn mức ngân hàng không còn trong khi các khoản nợ đến kỳ thanh toán hoặc sẽ tới đến kỳ …càng làm tình hình thêm căng thẳng. Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã chặn đứng việc các doanh nghiệp huy động tiền từ TPDN để trả cho các khoản nợ đến hạn… . Những công ty, tập đoàn, những dự án lớn thuộc các lĩnh vực BĐS du lịch, BĐS cao cấp được NHNN liệt vào diện BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro càng khó tiếp cận vốn ngân hàng…vv

Cơ hội vàng để đầu tư bất động sản

Đối mặt với không ít khó khăn, nhưng nhiều chuyên gia vẫn nhận định đây chính là “ cơ hội thế kỷ”.  Song, vấn đề là nhà đầu tư có đủ năng lực nhận diện cơ hội và đủ tiềm lực tài chính để nắm bắt cơ hội đó để thành công trên thị trường bất động sản hay không. Năm 2021, khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, với một nền kinh tế đang phát triển ở tốc độ cao như hiện nay, đầu tư công, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Đồng thời thị trường cũng có cơ hội nhận diện, đánh giá, sàng lọc lại để làm nền tảng, đòn bẩy phát triển một cách bền vững trong 5 - 10 năm nữa.

Đặc biệt hơn, hiện nay các nhà điều hành đã ba lần giảm lãi suất điều hành, lãi suất huy động hiện đang duy trì khá ổn định ở mức thấp, tạo điều kiện cho các chủ doanh nghiệp và đầu tư mạnh dạn vay vốn. Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức thấp hơn chỉ từ 6,49%/năm. Việc cho vay mua nhà được đánh giá là sản phẩm có dư nợ cao, rủi ro thấp... nên sẽ được các ngân hàng ưu tiên thực hiện. Các Ngân hàng như Techcombank, Agribank, Vietcombank, Vietinbank, UOB, Woori Bank… áp dụng lãi suất hấp dẫn nhất. Việc giảm lãi suất cho các khoản vay thế chấp mua nhà sẽ hỗ trợ kích thích nhu cầu vay thế chấp nhà mới cũng như tái cấp vốn cho khoản vay mua nhà hiện tại.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư có dòng tiền lớn đang cân nhắc trong việc chuyển hóa dòng tiền từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản. Nếu các nhà đầu tư này quay trở lại thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ lại một lần nữa vùng mình và trở nên sôi động trở lại. Và việc đầu tư bất động sản ngay bây giờ có thể tạo ra những giá trị mà nhà đầu tư không ngờ tới.